2010년 부동산 시장 전망 (삼성증권부동산전문위원 김재언편)
  날짜 : 10-01-27 09:55     조회 : 1572    

2009년 부동산 시장은 상반기동안 거래량이 급증하면서, 가격이 반등하는 등 회복세가 뚜렷했다. 하지만 3분기 정체상태를 지나, 4분기엔 재건축 중심으로 하락세를 지속하는 등 약세장으로 전환되며, 전강후약(前强後弱) 양상을 보이고 있다. 회복될 것 같던 시장은 다시 안정세를 보이는 등 예전과 같은 활발한 모습을 보이진 못하고 있다. 거래량도 활발하던 때완 달리, 많지 않아 움직임이 전반적으로 둔한 상태이다.

 

경기회복과 공급감소는 가격상승요인으로 작용할 가능성 

  

2010년엔 이런 상황에서 벗어나, 시장은 다시 반등할 수 있을까? 

2010년엔 시장을 움직일 몇 가지 변수를 꼽으라면, 우선 경기회복을 들 수 있다. 

최근 부동산 시장의 침체는 구매력 약화가 영향을 미치고 있다. 

  

글로벌 금융위기 이후 회복세를 타고 있는 실물경제가 2010년에도 꾸준히 좋아질 경우 구매력도 서서히 회복될 가능성이 있다. 

  

이는 매수세 증가로 이어져, 부동산 시장에도 긍정적 영향을 미칠 수 있을 것으로 예상된다. 

  

더욱이 2009년을 전후해 주택공급물량이 줄어, 공급 부족 상황이 지속되면서, 2010년엔 가격상승압력이 예전보다 커질 가능성도 높다. 

  

실제로 주택의 적정공급물량은 수도권의 경우 매년 25만 가구 등 전국적으로 45만가구가 필요한 상황이다. 

  

그러나 실제 공급량은 이보단 훨씬 적을 것으로 예상된다. ‘수요증가, 공급부족’으로 인한 수급불일치상태는 2010년 주택시장의 가격상승 가능성을 높일 요인이 될 수 있다. 

  

그러나 한편으론 높은 부동산 가격수준은 인해 부동산 매수세를 제한할 가능성도 있다. 

  

2001년 이후 현재까지 주택을 비롯한 부동산가격은 폭등기를 거치며 높은 수준에 달했다. 

  

가격조정도 있었지만, 거래호가는 여전히 높다. 높은 가격은 활발한 매수에 걸림돌이 되면서, 가격상승을 제약하고 있다. 

  

이 때문에 2010년 시장이 회복세를 보인다 하더라도, 과거와 같은 급등 양상을 보일 가능성은 낮다. 

  

결국 경기 회복에 따라 매수세가 늘어난다 하더라도, 대세 상승으로 확대되기는 어려울 것으로 보인다. 

  

 시장에 영향을 줄 수 있는 가장 중요한 변수는 바로 금리이다. 부동산 시장은 금리변화와 매우 밀접한 관련을 맺고 있다. 

  

일반적으로 부동산 투자는 투자금액이 커, 대출비중이 다른 투자자산에 비해 크게 높은 편이다. 대출을 통한 투자, 즉 레버리지를 기반으로 한 투자가 일반적이다 보니, 대출금리의 변화는 투자수익성과 직결되어 있다. 

  

금리가 오를 경우 레버리지 효과가 희석되어, 수익성은 낮아지고, 가격하락압력은 높아지는 것이다. 2010년은 출구전략 시행에 따른 금리상승가능성이 높은 시기이다. 아직까진 글로벌 금융위기 여파가 남아있어, 금리인상시기와 폭은 확실치 않지만, 2010년 내 인상 가능성은 높다. 

  

금리 인상은 경기회복에 따른 부동산 가격 상승 가능성을 제약할 수 있는 요인으로 작용할 것으로 예상된다. 

  

주택담보대출규모가 어느 때보다도 많은 점도 금리 인상의 영향력이 클 수 밖에 없는 요인이다. 

  

은행권 기준 주택담보대출규모는 2005년 160조원에서 2009년 10월 현재 260조원으로 매년 꾸준히 증가해왔다. 대출규모가 크게 늘어난 만큼 금리 인상에 따른 부동산 시장에 영향은 더욱 민감할 수 밖에 없다. 

  

 이밖에 선거와 같은 정치적 요인도 고려될 수 있다. 2010년 6월에 예정된 지방선거가 대표적이다. 하지만, 선거의 영향은 과거에 비해 상대적으로 제한된 상황이다. 과거 두 번의 지방선거 시기에 부동산 가격이 강세를 보였으나, 선거의 영향이라기 보단, 강세장의 모멘텀이 영향을 준 측면이 강하다. 

  

또한 대선이나, 총선에 비해 지방선거의 이슈가 전체 경제에 미치는 파급력이 적다는 점도 제한요인이다. 

  

대체로 지방선거가 시장 전반에 큰 영향을 미치진 못할 것으로 예상된다. 단 지방선거 시기에 등장할 지역별 개발공약이 국지적인 가격상승요인이 될 가능성은 있다. 

  

  

  

규제 완화 가능성 낮고, 완화 폭도 적을 듯 


  2009년 하반기와 같이 시장 침체가 장기화될 경우 규제완화 가능성은 없을까?

 

가장 핵심적인 규제는 현재 시행중인 대출 규제, 즉 DTI규제이다. DTI규제 이후 매수세가 현저히 줄어들면서, 가격상승세가 멈췄고, 재건축 가격은 하락세로 반전됐다.

 

DTI규제 확대가 대출 수요를 줄여, 주택매수세가 눈에 띄게 감소했기 때문이다. DTI규제는 2009년 들어 담보대출 규모가 지나치게 늘면서, 잠재적 부실요인이 될 수 있다는 정부의 판단에 따라 서울 수도권 지역을 대상으로 실시하고 있다.

 

실시 이후에 시장은 대출규모 축소에 따른 매수세 감소가 빠르게 나타나면서, 시장을 안정세로 이끌고 있다.

 

하지만 이런 안정세가 지나치게 길어질 경우 DTI규제를 포함해 여러 규제들을 풀 가능성이 제기될 수 있다.

 

그러나 DTI규제가 시행한 지 채 얼마 되지 않은 시점이라, 단기간 내에 조기 해제될 가능성은 적어 보인다.

 

260조원을 넘는 은행권 주택담보대출을 포함한 가계부채 규모가 상당해 가계의 재무건전성 약화라는 리스크를 줄일 필요성도 DTI규제 완화 가능성을 낮추고 있다.

 

 다른 규제들도 상황은 비슷하다. 2008년 말부터 2009년까지 재건축 관련 규제 완화를 비롯해, 다주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 완화, 종합부동산세 등 부동산 세제를 비롯한 상당수의 규제가 완화 또는 폐지된 상황이다.

 

사실상 해제나 폐지가 되어야 할만한 규제는 거의 없다. 물론 재건축개발이익환수제나, 소형평형 의무비율 등 재건축 수익성을 좌우할 핵심규제가 남아있긴 해도, 이미 상당수의 재건축 관련규제가 해제된 상황에서, 현재의 규제를 완화할 경우 가격급등이 재현될 가능성이 높아 추가 완화는 사실상 불가능할 것으로 보인다.

 

 

 

서울 수도권 중심으로 서서히 상승. 큰 폭의 상승은 기대하기 어려워

 

  결론적으로 향후 시장은 공급부족이란 시장내부 여건 속에 경기회복세, 출구전략에 따른 금리 인상가능성, 제한된 규제 완화 등 여러 경제적, 정책적 변수들 속에 가격상승 여지는 그리 크지 않다.

 

  조정 장세가 올 가능성도 낮아, 사실상 현재의 가격수준으로 유지하면서, 서서히 상승세로 전환될 것으로 예상된다.

 

  높은 가격 때문에 높은 상승률을 기대하기도 사실상 어려울 것 같다. 지방 시장은 여전히 경기침체와 인구구조의 변화 속에 약세장이 지속되어 큰 변화는 없을 것으로 예상된다.

 

  향후 시장은 서울, 수도권을 중심으로 점진적인 상승세를 탈 가능성이 있다. 또한 대형 개발호재가 있는 지역에 한해 국지적 강세도 예상되고 있다. 이런 점에선 단기적 관점으로 적극적인 투자를 고려하기 보단, 중장기적 관점에서 시장을 관망하며, 투자여부를 결정하는 것이 필요하다. 또한 개발호재의 파급력을 따져, 지역별로 접근하는 방식도 적절할 듯하다.

 

 
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    <김재언>
:: 삼성증권 부동산전문위원
:: 前 부동산뱅크 전문기자

  2010년 부동산 시장 전망

  



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